Grâce aux importants efforts déployés par les équipes de gestion, les SCPI sont parvenues à encaisser l’essentiel des loyers contractuels l’an dernier. Une résilience qui devrait se poursuivre en 2021. Explications.
Soulagement pour les porteurs de parts de SCPI. Avec un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) moyen de 4,18% en 2020, ces produits phares de la pierre papier ont globalement bien absorbé le choc de la pandémie et ses conséquences économiques. Mais cela n’a pas été sans mal. Les gestionnaires ont dû mouiller leur chemise pour récupérer les loyers contractuels. Avec des résultats probants si l’on en juge par les résultats du sondage réalisé par Primaliance. Selon ce portail sur les SCPI et OPCI en France, le taux de recouvrement moyen des SCPI s’est élevé à 93% en 2020, à comparer à un taux de 95% en 2019. « Alors que le gros enjeu de 2020 pour les propriétaires d’actifs immobiliers tertiaires aura été de récupérer les loyers auprès de leurs locataires, notamment auprès de ceux qui ont été le plus durement touchés par la crise, les SCPI s’en sont très bien sortis », commente Jérémy Schorr, son directeur commercial.
Bureaux et commerces, le grand écart
Cet expert apporte cependant deux nuances pour appréhender cette performance satisfaisante. A commencer par la situation contrastée selon le secteur d’activité et/ou la localisation géographique. Jérémy Schorr relève que si les SCPI de bureaux ont enregistré une perception des loyers presque identique à 2019, à 95% en moyenne, les SCPI de commerces ont été plus impactées, le taux de recouvrement de ces fonds étant retombé à 88%, avec une grande disparité entre les véhicules investis en France (85%), très pénalisés par les restrictions et fermetures administratives – sauf celles investies sur des murs de commerces essentiels – et celles positionnées sur les marchés étrangers dont les taux ont dépassé les 90% en moyenne. Pour les SCPI dédiées à d’autres classes d’actifs, des disparités sont aussi à relever : tourisme et hôtellerie ont pris un coup dans l’aile, quand le résidentiel, la logistique et la santé ont survolé les débats avec des taux d’encaissement optimaux.
Des mesures d’accompagnement favorables
Deuxième éclairage apporté par Jérémy Schorr : l’impact technique des reports et étalement de loyers consentis aux locataires en difficulté. « Accordés par anticipation pour éviter une non-perception pure et simple du loyer, les franchises temporaires de loyers ont artificiellement améliorée les taux de recouvrement de certaines SCPI ». Raison pour laquelle la baisse du TDVM pour les SCPI de commerces (-17%) a été parfois plus importante que ce qu’elle aurait dû être en se basant sur les loyers encaissés. Jérémy Schorr rappelle que certaines SCPI ont compensé le manque à gagner sur les loyers par le recours aux réserves (report à nouveau et les réserves de plus-values), de façon à distribuer un bon rendement, quand d’autres ont opté par un alignement des dividendes avec les revenus réellement réalisés.
2021, une année incertaine
L’année qui démarre s’inscrira-t-elle dans la continuité de 2020 ? Difficile de répondre à cette question eu égard au contexte sanitaire, particulièrement menaçant. « Une chose est sûre : les SCPI avec des actifs et locataires de qualité continuent d’encaisser les loyers à peu près normalement avec des perspectives de recouvrement identiques à 2020, décrypte Jérémy Schorr. Mais les nuages sont encore devant nous, puisque l’économie est sous perfusion avec un niveau de faillite des entreprises inférieur à celui de 2019 ». In fine, avec les données dont il dispose à ce jour, ce professionnel pronostique un TDVM moyen autour de 4% en 2021 pour les SCPI, conjugué à un taux de recouvrement moyen de 90%.