Dispositif Pinel : le champ de la réduction d’impôt se rétrécit cette année !

Il était un temps question de le laisser s’éteindre à la fin de l’année 2021. Mais à la faveur d’un amendement de dernière minute, déposé dans le cadre de la loi de finances 2021, le gouvernement a prolongé de trois ans le dispositif d’investissement locatif Pinel. La réduction fiscale est ainsi reconduite jusqu’au 31 décembre 2024. Il y a toutefois peu de chances pour qu’elle s’éternise au-delà de cette échéance, l’exécutif pointant ses limites avérées et plaidant pour une “réorientation des financements vers des moyens d’actions plus efficaces”. Elle devrait donc vraisemblablement être remplacée par d’autres mécanismes, à compter de 2025.

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D’ici là, le Pinel sera d’ailleurs progressivement rabotée. Pour rappel, le dispositif offre aujourd’hui une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée d’engagement locatif du propriétaire (6, 9 ou 12 ans). Mais pour les logements neufs achetés ou construits en 2023, cette réduction ne s’élèvera plus qu’à 10,5% lorsque le propriétaire s’engagera pour une période locative de 6 ans et à 15% lorsqu’il s’engagera pour 9 ans. Et pour les logements achevés ou acquis en 2024, ces taux tomberont respectivement à 9% et 12%. Au terme de cette période initiale d’engagement, si le propriétaire prolonge la location de son bien, il ne bénéficiera plus que d’une réduction d’impôt comprise entre 2 et 4,5% par an, contre 3 à 6% actuellement.

Le Pinel recentré sur les seuls bâtiments collectifs

Mais avant même la réduction de l’avantage fiscal, le Pinel se voit appliquer une nouvelle limite dès cette année. Dans le cadre de la loi de finances pour l’année 2020, et pour rester cohérents avec les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols, les pouvoirs publics avaient en effet décidé de recentrer le Pinel sur les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situées dans des bâtiments d’habitation collectifs. Depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont donc plus éligibles au dispositif. Et, la notion de bâtiment collectif n’étant pas évidente à définir, l’administration fiscale a récemment publié un rescrit pour clarifier la définition des logements désormais concernés par l’avantage. “La notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux”, écrit Bercy. Ces logements doivent en outre être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de “collectif”, précise le texte.

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Ce regroupement n’implique en revanche pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande. Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.). Dans ces conditions, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée, voire en bande, ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs, selon l’administration fiscale. Elles ne sont donc plus éligible au Pinel.

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